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Begriffe
Abgeschlossenheit:
Voraussetzung
für eine Eigentumswohnung
im Sinne des WEG (Wohnungseigentumsgesetz)
ist, dass die Wohnung in sich
abgeschlossen isz. Eine Wohnung
gilt als abgeschlossen, wenn
sie baulich vollkommen von fremden
Wohnungen und Räumen abgeschlossen
ist und einen eigenen abschließbaren
Zugang unmittelbar vom Freien
(Treppenhaus oder Vorraum) hat.
Diese Voraussetzungen sind dem
Grundbuchamt durch eine gesonderte
Bescheinigung der Baugenehmigungsbehörde
nachzuweisen, die sogenannte
„Abgeschlossenheitserklärung".
Aufteilungsplan:
Der
Aufteilungsplan ist eine von
der Baubehörde genehmigte
Bauzeichnung im Maßstab
1:100, aus der die einzelnen
Wohnungen ersichtlich sind (Gebäudeaufteilung).
Weiter müssen daraus Lage
und Größe der im
Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen
Eigentum stehenden Gebäudeteile
ersichtlich sein. Auch dieser
Aufteilungsplan ist dem Grundbuchamt
vorzulegen.
Teilerklärung:
Der
Eigentümer eines Grundstücks
gibt gegenüber dem Grundbuchamt
in öffentlich beglaubigter
Form die Erklärung ab,
dass er das Eigentum an dem
Grundstück in Miteigentum
aufteilt, und dass mit jedem
Miteigentumsanteil das Sondereigentum
an einer bestimmten Wohnung
verbunden ist. In der Teilungserklärung
können auch wichtige Regelungen
für das Verhältnis
der Wohnungseigentümer
untereinander geregelt werden.
Gemeinschaftseigentum:
Am
gemeinschaftlichen Eigentum
regelt die Wohnungseigentümergemeinschaft
die Nutzung. Zum Gemeinschaftseigentum
zählen insbesondere:
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Das
gesamte Grundstück
(die bebaute und
unbebaute Fläche)
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Gebäudeteile,
die für den
Bestand oder die
Sicherheit erforderlich
sind (Fundamente,
Grund- und Außenmauern,
Brandmauern, Fenster,
Dach, Schornsteine,
Dachbelag usw.)
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Anlagen
und Einrichtungen
die dem gemeinschaftlichen
Gebrauch dienen
(z.B. Gärten,
Höfe, Trockenplätze,
Aufzüge, Treppenhäuser
usw.)
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Das
Verwaltungsvermögen,
bestehend zum Beispiel
aus gemeinschaftlichen
Geldern und Verwaltungsgegenständen
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Sodereigentum:
Sondereigentum
ist „echtes“ Eigentum bzw. Alleineigentum
desjenigen Wohnungseigentümers,
das ihm zur alleinigen und ausschließlichen
Nutzung überlassen ist.
Dazu zählen insbesondere:
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Wohnungen
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Nicht
zu Wohnzwecken dienende
und in sich abgeschlossene
Räume, soweit
sie nicht für
den gemeinschaftlichen
Gebrauch der Wohnungseigentümer
gedacht sind (z.B.
die eigene Garage
oder Kellerräume,
wenn diese in der
Teilungserklärung
als Sondereigentum
ausgewiesen wurde)
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Zu
Räumen gehörende
Bestandteile des
Gebäudes, die
verändert,
beseitigt oder eingefügt
werden können,
ohne dass dadurch
das gemeinschaftliche
Eigentum beeinträchtigt
wird (z.B.
nichttragende Wände,
Tapeten, Wand und
Deckenverputz, Deckenverkleidung,
Einbauschränke,
Innentüren,
Heizkörper,
Markisen, Rollläden,
Küchen, Bade-
und Wascheinrichtungen,
usw.)
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Die
eindeutige Trennung zwischen
Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
ist oft sehr schwierig. Es gibt
eine Fülle von gerichtlichen
Entscheidungen, in denen diese
Fragen geklärt wurden.
Miteigentum:
Die
quotenmäßige Beteiligung
der Eigentümer am Gemeinschafts-
und am Sondereigentum wird in
Miteigentumsanteilen (MEA),
meist in Tausendstel z.B. 315/1.000,
oder in Bruchteilen ausgedrückt.
Diese Angaben finden sich auch
in der Teilungserklärung
wieder. Im allgemeinen wird
dabei an die Wohnflächen
angeknüpft. Entsprechend
der Feststellung der Miteigentumsanteile
erfolgt dann die Eintragung
im Grundbuch.
Sondernutzungsrechte:
Mit
Sondernutzungsrechten belegte
Flächen oder Gebäudebestandteile
sind gemeinschaftliches Eigentum,
die einem oder mehreren Miteigentümern
zu ausschließlichen Nutzung
zugewiesen sind. Sie werden
im Grundbuch eingetragen. Gleichzeitig
werden die übrigen Eigentümer
von der Nutzung ausgeschlossen.
Dabei handelt es sich in der
Regel um die Einräumung
von Gebrauchsvorteilen. Von
Sondernutzungsrechten können
zum Beispiel Kfz-Abstellplätze,
Gartennutzung, Dachterrassen
oder Kellerräume betroffen
sein.
Teileigentum:
Teileigentum
unterscheidet sich vom Wohnungseigentum
nur dadurch, daß es sich
hier um Sondereigentum an nicht
zu Wohnzwecken dienenden Räumen
eines Gebäudes handelt
(z.B. Läden, Werkstätten,
Praxisräume, Büroräume,
Lagerräume).
Auflassung:
/ Auflassungsvormerkung:
Damit
das Eigentum an einem Grundstück
übertragen werden kann,
bedarf es der Einigung des Verkäufers
und des Erwerbers. Dazu ist
die gleichzeitige Anwesenheit
beider Teile vor dem Notar erforderlich.
Die Einigung muß vor dem
Notar erklärt werden. Dabei
wird vielfach bereits im Kaufvertrag
ein Angestellter des Notars
bevollmächtigt, die Auflassung
zu erklären. Dies erspart
den Beteiligten einen weiteren
Notartermin. Die Auflassungsvormerkung
ist dabei ein Mittel zur Sicherung
des schuldrechtlichen Anspruchs
auf Übertragung des Eigentums.
Durch die Auflassungsvormerkung
wird verhindert, dass der Verkäufer
dass Grundstück an einen
anderen Käufer überträgt.
Die Auflassungsvormerkung wird
in Abteilung 2 des Grundbuches
eingetragen.
Eintrag
ins Grundbuch:
Erst
durch die Eintragung ins Grundbuch
wird der Käufer einer Eigentumswohnung
auch materiellrechtlich Eigentümer.
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